תאריך הסיום בחוזה הגיע, אך השוכר עדיין בנכס. לפני שדורשים פינוי, צריך לברר אם תקופת השכירות אכן הסתיימה, אם הופעלה אופציה או אם הצדדים הסכימו להמשיך את השכירות. לאחר מכן מכינים דרישה מתועדת, ובמקרה הצורך מגישים תביעה לפינוי. ההליך להחזרת החזקה בנכס וההליך לגביית חובות כספיים הם מסלולים נפרדים.
קודם כול: האם השכירות באמת הסתיימה?
בודקים את חוזה השכירות ואת כל נספחי ההארכה, את מועד הסיום, את תנאי האופציה ואת ההודעות שהוחלפו. אופציה עשויה להיות בידי המשכיר או בידי השוכר, וצריך לבדוק מי רשאי להפעיל אותה, באילו תנאים ובאיזה מועד. יש לבחון גם את התנהלות הצדדים לאחר תאריך הסיום: לפי סעיף 19 לחוק השכירות והשאילה, התשל"א-1971, כשלא הוסכם על תקופת השכירות, או כשהצדדים המשיכו לקיים אותה לאחר תום התקופה בלי לקבוע תקופה חדשה, כל צד רשאי לסיימה בהודעה לצד השני זמן סביר מראש, בכפוף להסכמות הצדדים ולהוראות הדין החלות. לכן, המשך קבלת תשלומים והתכתבויות על המשך השכירות הם חלק מהבדיקה.
סעיף 20 לחוק קובע כי בתום תקופת השכירות על השוכר להשיב את המושכר למשכיר כשהוא פנוי מכל אדם או נכס, למעט נכס של המשכיר המשמש את המושכר, ועל המשכיר לקבלו כשהושב כך. כאשר הצדדים מסכימים על מועד מסירה, כדאי להסדיר בכתב גם את מסירת המפתחות, קריאות המונים, מצב הנכס וההתחשבנות.
אופציה והודעות בשכירות למגורים
בחוזה שכירות למגורים שעליו חלות ההוראות המיוחדות של החוק, סעיף 25יב מבחין בין הודעה על רצון להאריך לבין הפעלת אופציה:
- המשכיר יודיע לשוכר זמן סביר לפני תום התקופה אם ברצונו להאריך אותה ובאילו תנאים.
- אם למשכיר יש ברירה להארכה, עליו להודיע לא יאוחר מ-90 ימים לפני תום התקופה אם ברצונו לקיימה. הוא רשאי להפעילה רק אם תנאי ההארכה נקבעו בחוזה מראש ובכפוף לאותם תנאים.
- אם לשוכר יש ברירה להארכה, עליו להודיע למשכיר לא יאוחר מ-60 ימים לפני תום התקופה אם ברצונו לקיימה.
תחילה בודקים את תחולת ההסדר לפי סעיף 25טו. בין החריגים: שכירות שחוק הגנת הדייר חל עליה, דירות נופש ומעונות מהסוגים המנויים בחוק, שכירות שאינה עולה על שלושה חודשים ללא אופציה להארכה, שכירות העולה על עשר שנים ללא זכות ביטול מוקדם למשכיר, ושכירות שדמי השכירות בה עולים על התקרה המתעדכנת בחוק. אלה דוגמאות, ואת הסיווג בודקים מול הוראות הסעיף. כשההסדר חל, סעיף 25יד(2) מאפשר להתנות על הוראות סעיף 25יב רק לטובת השוכר; בחוזה בין קרובים יש לבדוק בנפרד אם חל הסייג שבסעיף 25טו(ב).
הודעה בכתב והתנהלות מסודרת
דרישת הפינוי צריכה להציג מדוע השכירות הסתיימה, מהו המועד הנדרש למסירת הנכס וכיצד תתבצע המסירה. שומרים את ההודעה ואת הראיות למשלוח ולקבלה. אם הפינוי מבוסס על ביטול מוקדם בשל הפרה, בודקים את עילת הביטול ואת הדרישות החלות במקרה בעניין התראה, מתן ארכה לתיקון והודעת ביטול, במקום להסתפק באמירה שהחוזה בוטל.
מרכזים את החוזה ונספחיו, ההתכתבויות על ההארכה או הסיום, הודעות שנשלחו, רישום תשלומים וחובות ותיעוד מצב הנכס שנאסף כדין. אם מושגת הסכמה על פינוי, מגדירים בכתב מועד מסירה ברור ומה נותר להכריע בעניין הכספים והבטוחות.
תביעה לפינוי מושכר
כשהשוכר אינו מפנה וזכותו להחזיק בנכס הסתיימה, אפשר להגיש תביעה לפינוי. בשכירות שאינה מוגנת בחוק הגנת הדייר קיים המסלול המיוחד של תביעה לפינוי מושכר, לרבות בנכס מסחרי המתאים למסלול. תקנה 81 לתקנות סדר הדין האזרחי, התשע"ט-2018, קובעת את הכללים הבאים:
- התביעה לפינוי מושכר לא תכלול סעדים נוספים.
- כתב ההגנה יוגש בתוך 30 ימים ממועד המצאת כתב התביעה.
- הנתבע אינו רשאי להגיש תביעה שכנגד או הודעה לצד שלישי במסגרת זו.
- לא מתקיימת ישיבת קדם משפט, ובית המשפט יורה על מועד לדיון שלא יהיה מאוחר מ-30 ימים ממועד הגשת כתב ההגנה האחרון.
- אפשר לתבוע סעדים נוספים בשל אותה עילה בהליך נפרד, ללא צורך ברשות בית המשפט. אם מוגשת תביעה נוספת, מודיעים עליה לבית המשפט ומציינים אם מתקיימים בה התנאים למסלול דיון מהיר.
פירוט נוסף על ההליך ועל נכסים מסחריים נמצא במדריך לתביעה לפינוי מושכר ובמדריך לבעלי נכסים מסחריים.
פינוי מושכר מתבצע דרך בית המשפט והוצאה לפועל. תיק הפינוי צריך להסביר מדוע זכות ההחזקה הסתיימה, ולהציג את החוזה, ההודעות וראיות המסירה התומכות בכך.
אחרי פסק הדין: הוצאה לפועל
אם השוכר אינו מקיים את פסק הדין לפינוי, פונים ללשכת ההוצאה לפועל לביצועו. מועד פתיחת התיק נבדק בנפרד ממועד הפינוי בפועל: סעיף 6(ג1) לחוק ההוצאה לפועל, התשכ"ז-1967, מאפשר להגיש בקשה לביצוע פסק דין לפינוי מושכר לאחר שחלפו 15 ימים מיום מתן פסק הדין, או מיום המצאתו לחייב, אם פסק הדין ניתן שלא במעמדו והזוכה או בא כוחו נדרשו להמציאו לו כאמור בסעיף 6(ב). אם פסק הדין קובע מועד לביצוע, צריך שגם אותו מועד יחלוף.
לאחר פתיחת התיק נדרשת אזהרה בהתאם לחוק. לפי סעיף 7(ה), הביצוע מתחיל לאחר המצאת האזהרה וחלוף התקופה שנקבעה בה, אלא אם רשם ההוצאה לפועל מצא שהנסיבות מצדיקות נקיטת הליך קודם לכן. הפינוי נעשה במסגרת ההוצאה לפועל ולא בפעולה עצמאית של המשכיר. לשם תכנון המסירה בודקים את הוראות פסק הדין, המצאתו, האזהרה וכל החלטה בדבר עיכוב ביצוע.
סעדים כספיים בנוסף לפינוי
לצד החזרת הנכס עשויות להתעורר דרישות לחוב דמי שכירות, דמי שימוש, נזק לנכס או פיצוי מוסכם בגין איחור בפינוי. מרכזים לכל דרישה את הבסיס בחוזה ואת חישוב הסכום והראיות, ומפרידים אותה מתביעת הפינוי. לא מניחים שכל סכום הנקוב בדרישה נובע מעצם ההישארות בנכס.
בחוזה שכירות למגורים שעליו חל ההסדר המיוחד, סעיף 25י(ג)(4) מאפשר מימוש ערובה כשהשוכר לא פינה את הדירה בתום תקופת השכירות, בסכום בהתאם לתנאי החוזה. לפי סעיף 25י(ד), המשכיר צריך להודיע לשוכר זמן סביר מראש על כוונתו לממש ולאפשר לו לתקן את הטעון תיקון בתוך זמן סביר. מימוש הערובה הוא חלק מההתחשבנות ואינו דרך לפינוי הנכס. ראו גם את המדריך על ערבות לשכירות.
מה לא לעשות בדרך לפינוי
אין לפנות את השוכר בכוח, להחליף מנעולים, להוציא את חפציו או לנתק שירותים כדי לאלץ אותו לצאת. משכיר המבקש לפנות שוכר שנותר בנכס לאחר סיום השכירות צריך לפעול במסלול המשפטי. פעולה עצמאית עלולה להביא לדרישה להחזרת החזקה, לפיצוי ולמחלוקת נוספת מעבר לסכסוך השכירות.
מניסיוננו, כדאי להתחיל מבדיקה משותפת של החוזה, ההודעות והתשלומים: כך אפשר לזהות מחלוקת על הארכת השכירות, להפריד בין מועד הפינוי לחוב הכספי ולהכין דרישה שמתאימה לעילת הפינוי.
איך אנחנו עובדים
אנו מלווים משכירים בבדיקת סיום השכירות, בניסוח הודעות, בתביעות פינוי ובהתחשבנות עם השוכר. אפשר לשלוח לנו את החוזה, נספחי ההארכה וההתכתבויות, ונבחן את עילת הפינוי ואת הצעדים המתאימים. אנו עוסקים גם בניסוח חוזי שכירות ובהסדרת מנגנוני הארכה, בטוחות ומסירת הנכס. פנו אלינו בוואטסאפ.
אם אתם עומדים לחתום על חוזה שכירות עסקי, ראו גם את בדיקת חוזה שכירות לנכס עסקי.
שוכר לא מפנה? פינוי בדרך הלא חוקית עלול לעלות לכם ביוקר.
החזרת הנכס מתחילה בבדיקת סיום השכירות וההודעות שנמסרו. כשהשוכר אינו מפנה, מגישים תביעה מתאימה; ביצוע פסק דין שלא קוים נעשה דרך ההוצאה לפועל.
אנו מטפלים בתביעות לפינוי שוכרים ובביצוע פסקי הדין. פנו אלינו בוואטסאפ או במייל.
המאמר נועד למידע כללי בלבד ואינו מהווה ייעוץ משפטי. הדין ויישומו תלויים בנסיבות ובתחום השיפוט ועשויים להשתנות. אנו שואפים למידע מדויק ועדכני, אך איננו מתחייבים לשלמותו או לעדכניותו. המאמר עשוי לכלול השמטות או טעויות. קריאת המאמר אינה יוצרת יחסי עורך דין-לקוח עם RNC Group. לפני קבלת החלטה או נקיטת פעולה יש להיוועץ בעורך דין מוסמך בתחום השיפוט הרלוונטי.