"חוזה שכירות סטנדרטי" הוא אחד החיפושים הנפוצים בישראל בתחום הנדל"ן, ורוב מי שמחפש אותו מתכוון לדבר פשוט: חוזה מגורים מסודר, הוגן, שלא יפיל אותו בפח. הבעיה היא ש"סטנדרטי" לא אומר "חסין". מאז תיקון 2017 לחוק השכירות והשאילה יש כללים שחלים גם אם לא כתבתם אותם, וסעיפים שאי אפשר לוותר עליהם בכלל. הנה שבע נקודות שכדאי לבדוק לפני החתימה.
"סטנדרטי" לא אומר "חסין". החוק מגן עליכם רק אם בדקתם את הסעיפים לפני החתימה.
להבנה מעמיקה של כל ההסכם מקצה לקצה, עברו על המדריך המלא לחוזה שכירות דירה בישראל.
1. החוזה חייב להיות בכתב וחתום על ידי שני הצדדים
סעיף 25ב לחוק השכירות והשאילה קובע שחוזה שכירות למגורים ייערך בכתב וייחתם על ידי המשכיר והשוכר, ושהעתק חתום יימסר לכל אחד מהם. חוזה בעל פה אינו בהכרח בטל, אבל בלי מסמך חתום כל צד זוכר את ההסכם אחרת, ובדיוק ברגעים הרגישים.
2. ודאו שכל פרטי החובה של החוק מופיעים
סעיף 25ג לחוק מחייב שהחוזה יכלול, בין השאר: כתובת הדירה, שמות הצדדים ומספרי הזהות שלהם, תיאור הדירה והריהוט, תקופת השכירות וקיומה של אופציה להארכה, דמי השכירות ומועד תשלומם, תשלומים נוספים שחלים על השוכר, וליקויים ידועים למשכיר בעת החתימה. תבנית שמדלגת על אחד מאלה היא לא "סטנדרטית", היא חסרה.
3. מי מתקן מה: חלוקת האחריות לליקויים
לפי סעיף 25ח, השוכר אחראי לליקוי שנגרם משימוש בלתי סביר בדירה. כל ליקוי אחר שאינו קל ערך מוטל על המשכיר, שצריך לתקנו בתוך זמן סביר ולא יאוחר מ-30 יום מקבלת דרישה, ובפגם דחוף שאינו מאפשר מגורים סבירים – לא יאוחר משלושה ימים. סעיף שמטיל את כל התיקונים על השוכר סותר את החוק.
4. מי משלם מה: ארנונה, ועד בית וביטוח
סעיף 25ט קובע שהשוכר משלם את דמי השכירות, הארנונה, צריכת המים, החשמל והגז ותשלומי ועד הבית. לעומת זאת, ביטוח מבנה של הדירה, הוצאות השבחה ודמי תיווך של מתווך שפעל מטעם המשכיר אינם מוטלים על השוכר. אם בחוזה כתוב אחרת, הסעיף כנראה לא יעמוד.
5. ערבויות וביטחונות: יש תקרה בחוק
אם המשכיר מבקש ערובות הכרוכות בהוצאה כספית, כמו ערבות בנקאית או מזומן, סעיף 25י מגביל את גובהן המצטבר לנמוך מבין שליש מדמי השכירות לתקופה או סכום של שלושה חודשי שכירות. המשכיר רשאי לממש את הערובה רק במקרים שנקבעו בחוק, חייב להודיע לשוכר מראש ולאפשר תיקון, ולהחזיר את היתרה בתוך 60 יום מהשבת הדירה.
6. אופציה להארכה וביטול: מועדי ההודעה קבועים בחוק
יש למשכיר אופציה להאריך? עליו להודיע לשוכר לפחות 90 יום מראש אם הוא מממש אותה; לשוכר עם אופציה – לפחות 60 יום (סעיף 25יב). סעיף ביטול בלי עילה שפתוח רק למשכיר בטל, אלא אם קיימת זכות דומה גם לשוכר, וגם אז נדרשות הודעות מוקדמות של 90 ו-60 יום (סעיף 25יג).
7. יש דברים שאי אפשר לשנות בחוזה בכלל
סעיף 25יד אוסר להתנות על רוב הוראות סימן ו' לחוק, אלא לטובת השוכר. בראש הרשימה: חובת המשכיר למסור דירה ראויה למגורים – דירה עם מערכת ניקוז, חשמל ותאורה, אוורור ודלת כניסה נעילה, מי שתייה ומחיצה לשירותים, ובלי סיכון בלתי סביר לבטיחות. שימו לב גם לסייגי התחולה בסעיף 25טו: דירת נופש, שכירות של עד שלושה חודשים בלי אופציה, שכירות מעל עשר שנים, דירה בדין הגנת דייר, או שכירות שדמיה החודשיים עולים על 20,000 שקלים (הסכום מתעדכן מדי שנה) – שם הכללים האלה לא חלים.
חוזה סטנדרטי הוא נקודת פתיחה, לא קו סיום. החוק מילא את החורים, אבל רק מי שקורא את החוזה יודע איפה הם.
מניסיוננו
מניסיוננו, רוב המחלוקות סביב חוזי שכירות לא נובעות מסעיפים מסובכים אלא מפרטים פשוטים שלא נכתבו: מי משלם את ועד הבית, מתי בדיוק מועד התשלום, ומה נחשב ליקוי דחוף. עשרים דקות של קריאה מסודרת לפני החתימה חוסכות חודשים של התכתבויות אחריה.
שאלות נפוצות
האם חוזה שכירות שלא נערך בכתב תקף?
כן. סעיף 25ב קובע מפורשות שאי-קיום הדרישה לכתב אינו גורע מתוקף החוזה. הבעיה היא הוכחת התוכן: בלי מסמך, כל צד טוען לנוסח אחר.
האם אפשר לדרוש מהשוכר ערבות בנקאית בכל גובה?
לא. סעיף 25י קובע תקרה: הנמוך מבין שליש מדמי השכירות לתקופה או שלושה חודשי שכירות, לכל הערובות ההן יחד.
אני משכיר דירה לתקופה קצרה של חודשיים. האם הכללים האלה חלים גם עלי?
ברוב המקרים לא. סעיף 25טו פוטר חוזה שתקופתו אינה עולה על שלושה חודשים ואין בו אופציה להארכה, וכן דירות נופש, מחוזי השכירות למגורים שבסימן ו' לחוק.
מחפשים תבנית מסודרת לחתימה? כאן אפשר להוריד חוזה שכירות להתאמה אישית. רוצים שנעבור על הנוסח לפני שחותמים? אפשר לשלוח לנו הודעה בוואטסאפ או לכתוב אל [email protected].
קראו גם: גביית חוב לעסקים: המדריך המלא – רלוונטי גם למשכירים שלא קיבלו את דמי השכירות במועד.
רוצים שעורך דין יעבור על הנוסח לפני החתימה? בדיקה משפטית של חוזה שכירות להתאמה אישית
הבהרה משפטית: המאמר נועד למידע כללי בלבד ואינו מהווה ייעוץ משפטי או תחליף להתייעצות עם עורך דין מוסמך. ייתכנו השמטות או טעויות. אין להסתמך על תוכן מאמר זה לצורך נקיטת פעולות או הימנעות מנקיטתן.