שוכר שמפסיק לשלם דמי שכירות מעמיד את המשכיר מול שאלה מיידית: מה עושים קודם, ומה עלול לפגוע בזכויות שלו. צריך להפריד בין גביית החוב, מימוש הבטוחות והחזרת החזקה בנכס. לכל מסלול תנאים משלו, ובדירת מגורים יש גם הוראות מיוחדות שמגבילות את המשכיר.
צעד ראשון: החוזה והרישום
לפני כל פנייה לשוכר כדאי לברר מה כתוב בחוזה: מתי חל מועד התשלום, אם נקבעה התראה בכתב ותקופה לתיקון ההפרה, אילו בטוחות נמסרו (ערבות בנקאית, ערב, שיק או שטר) ומה נקבע לגבי ריבית והצמדה. במקביל כדאי לרכז את הראיות: אסמכתאות תשלום, הודעות וכל התכתבות עם השוכר. רישום מסודר של הסכום שלא שולם ושל תאריכי הפיגור חוסך זמן בכל הליך שיבוא אחר כך.
התראה בכתב
תחילה בודקים אם החוזה מחייב התראה בכתב ותקופה לתיקון ההפרה לפני הצעד המתוכנן. גם כשהחוזה שותק, התראה ברורה בכתב היא כלי שימושי: היא מתעדת את הדרישה ואת המועד שבו נשלחה. בחוזה שכירות למגורים שעליו חל ההסדר המיוחד בחוק יש הוראה מפורשת לעניין מימוש ערובה: לפי סעיף 25י לחוק השכירות והשאילה, התשל"א-1971, משכיר שרוצה לממש ערובה שקיבל מהשוכר צריך להודיע לו על כך זמן סביר מראש ולאפשר לו לתקן את הטעון תיקון בתוך זמן סביר.
לפני דרישת פינוי: האם השכירות הסתיימה או בוטלה כדין?
אי-תשלום מצריך לבדוק אם קיימת עילה לביטול החוזה, ולא רק לחשב את החוב. לפי סעיף 7 לחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה), הפרה יסודית מקנה זכות לבטל. בהפרה שאינה יסודית נדרשת תחילה ארכה לקיום החוזה, והוא לא קוים בתוך זמן סביר לאחריה; הביטול כפוף לכך שאינו בלתי צודק בנסיבות. טענה שביטול כזה בלתי צודק צריכה לעלות בהתנגדות של המפר בתוך זמן סביר לאחר הודעת הביטול. לפי סעיף 8, הביטול נעשה בהודעה למפר בתוך זמן סביר לאחר שנודע על ההפרה, ואם ניתנה ארכה, בתוך זמן סביר לאחר שחלפה. סעיף 6 מגדיר הפרה יסודית כהפרה שאדם סביר לא היה מתקשר בחוזה אילו ראה מראש אותה ואת תוצאותיה, או הפרה שהוסכם שתיחשב יסודית. תניה גורפת המגדירה הפרות כיסודיות ללא הבחנה ביניהן תקפה רק אם הייתה סבירה בעת כריתת החוזה. יש לבדוק גם את הוראות ההתראה והתיקון.
הודעה על מימוש ערובה אינה זהה להודעת ביטול החוזה. לפני תביעה לפינוי צריך לבסס מדוע זכות ההחזקה של השוכר הסתיימה, למשל עקב סיום התקופה או ביטול כדין, ולשמור את ההודעות ואת הראיות למסירתן.
בטוחות: מה מותר לקחת ומתי מותר לממש
בחוזה שכירות למגורים שעליו חל ההסדר המיוחד קובע החוק מגבלות על הערובות. לפי סעיף 25י(ב), הערובות הכרוכות בהוצאה כספית לשוכר (כמו ערבות בנקאית, ערבות מנותן ערבות אחר או מזומן) לא יעלו, במצטבר, על הנמוך מבין שני סכומים: דמי השכירות לשליש מתקופת השכירות, או פי שלושה מדמי השכירות החודשיים. משכיר רשאי לממש ערובה רק במקרים שהחוק מפרט, ובהם מצב שבו השוכר לא שילם את דמי השכירות במועד. במקרה כזה המימוש מוגבל לסכום שלא שולם, בתוספת הפרשי הצמדה וריבית לפי תנאי החוזה. לפי סעיף 25י(ה), לאחר שהסתיימה תקופת השכירות יש להשיב את הערובה או את יתרתה לאחר מימוש כדין, לרבות פירותיה, בתוך 60 ימים ממועד השבת הדירה לרשות המשכיר או עד למועד שבו נפרעו חובות השוכר המנויים בסעיף 25י(ג), לפי המאוחר.
צריך לבדוק את תחולת ההסדר לפי סעיף 25טו. החריגים כוללים, בין היתר, דירות נופש ומעונות מסוגים שנקבעו בחוק, דיור מוגן, דירות בהגנת חוק הגנת הדייר, שכירות שאינה עולה על שלושה חודשים ללא אפשרות הארכה, שכירות העולה על עשר שנים ללא אפשרות למשכיר לבטלה מוקדם יותר, וחוזים ששכר הדירה החודשי בהם עולה על הרף המתעדכן בחוק. לפי סעיף 25יד, כשההסדר חל, ניתן להתנות על הוראות סעיף 25י רק לטובת השוכר. בחוזה בין קרובים יש לבדוק בנפרד אם חל הסייג שבסעיף 25טו(ב). בנכס מסחרי ההסדר נקבע בעיקר בחוזה שהצדדים חתמו עליו, ולכן ניסוח הבטוחות בחוזה חשוב במיוחד. מדריך נפרד מסביר כתב ערבות לשכירות.
כשהתשלומים נעצרים, הפרידו בין החוב הכספי, התנאים למימוש הבטוחות והעילה לפינוי. תיעוד החוב וההודעות צריך ללוות כל אחד מהצעדים האלה.
הליכים שעומדים בפני משכיר
אחרי שנבדקו החוזה, ההתראה והבטוחות, אפשר לשקול כמה מסלולים, ולעיתים גם כמה במקביל:
- תביעה כספית לגביית דמי השכירות שלא שולמו, לפי החוזה ולפי הנסיבות.
- תביעה לפינוי מושכר, כשהמטרה היא להחזיר את הנכס. במסלול של תביעה לפינוי מושכר, שאינו חל על מושכר בהגנת חוק הגנת הדייר, חלות ההוראות המיוחדות שבתקנה 81 לתקנות סדר הדין האזרחי, התשע"ט-2018. ההליך מוגבל לסעד של פינוי בלבד, כתב ההגנה מוגש בתוך 30 ימים מהמצאת התביעה, אין ישיבת קדם משפט והדיון ייקבע לא יאוחר מ-30 ימים מהגשת כתב ההגנה האחרון. סעדים נוספים, כמו חוב דמי שכירות, אפשר לתבוע בהליך נפרד ללא צורך ברשות לפיצול סעדים; אם הוגשה תביעה נוספת, יש להודיע על כך לבית המשפט ולציין אם מתקיימים בה התנאים לדיון מהיר. פירוט נוסף במדריך לתביעה לפינוי מושכר.
- הוצאה לפועל, לגביית חוב מכוח פסק דין או שטר שניתן לבצע, ולביצוע פסק דין לפינוי אם השוכר לא מקיים אותו. מועדי פתיחת התיק, האזהרה והביצוע נבדקים לפי המסלול וההחלטות בתיק. ככלל, הביצוע מתחיל לאחר המצאת האזהרה וחלוף התקופה שנקבעה בה; סעיף 7(ה) לחוק ההוצאה לפועל מאפשר לרשם להורות על הליך מוקדם יותר כשהנסיבות מצדיקות זאת.
- שיק או שטר שחזרו: אם השוכר מסר שיקים והם חזרו, יש מסלול נפרד. ראו המדריך לשיקים שחזרו.
אם חל חוק הגנת הדייר, הכללים שונים, כולל העילות לפינוי. במקרה כזה חשוב לקבל ייעוץ לפני כל צעד.
מה לא כדאי לעשות
משכיר מתוסכל עלול להתפתות לפעול בעצמו: להחליף מנעולים, לנתק חשמל או מים, או להוציא את חפצי השוכר החוצה. אלה צעדים שקל לעשות ויקר לתקן. לפני כל פעולה מהסוג הזה יש לקבל ייעוץ משפטי, כי היא עלולה לחשוף את המשכיר לתביעה ולפגוע בעמדתו בהליך. כדאי גם לנהל את כל הפניות לשוכר בכתב, ולא להסכים על הסדרים בעל פה.
דירת מגורים או נכס מסחרי
בדירת מגורים יש הוראות חוק שמגבילות בטוחות ומסדירות את מימושן. בנכס מסחרי המשקל העיקרי הוא לחוזה: הבטוחות, הצמדה וריבית, תקופת ההתראה והפיצוי המוסכם. בשני המקרים כדאי להסדיר מראש את דרך התשלום, תיעוד ההודעות והבטוחות, ולבדוק את טענות השוכר לגבי החוב לפני בחירת המסלול.
מניסיוננו, בדיקה מסודרת מתחילה בהתאמה בין החוזה, פירוט התשלומים וההתכתבויות. כך אפשר לזהות אילו סכומים נדרשים, מה מוסכם ומה שנוי במחלוקת, ואילו הודעות צריך למסור לפני הצעד הבא.
איך אנחנו עובדים
אנו בוחנים את החוזה, החוב, הבטוחות וההודעות שנמסרו, ומסייעים לבחור בין דרישת תשלום, מימוש בטוחה, תביעה כספית ותביעה לפינוי. אפשר לשלוח לנו את החוזה ואת פרטי החוב בוואטסאפ, ונבדוק יחד מה נכון לעשות. מי שרוצה גם חוזה שכירות לדוגמה מוזמן לעיין בו, ולצורך ניסוח חוזה מותאם אישית אפשר לפנות אלינו. פנו אלינו בוואטסאפ.
שוכר לא משלם והחוב מצטבר? בחרו את הצעד הבא לפני שהמחלוקת מתרחבת.
התראה, מימוש בטוחות, גביית החוב ופינוי הנכס הם צעדים שונים. פעולה בלי לבדוק את תנאי החוזה ואת דרישות הדין עלולה ליצור מחלוקת נוספת על הביטול או על מימוש הערובה.
אנו מייצגים משכירים בגביית דמי שכירות ובפינויים. פנו אלינו בוואטסאפ או במייל.
המאמר נועד למידע כללי בלבד ואינו מהווה ייעוץ משפטי. הדין ויישומו תלויים בנסיבות ובתחום השיפוט ועשויים להשתנות. אנו שואפים למידע מדויק ועדכני, אך איננו מתחייבים לשלמותו או לעדכניותו. המאמר עשוי לכלול השמטות או טעויות. קריאת המאמר אינה יוצרת יחסי עורך דין-לקוח עם RNC Group. לפני קבלת החלטה או נקיטת פעולה יש להיוועץ בעורך דין מוסמך בתחום השיפוט הרלוונטי.